Hypotheek oversluiten: wanneer loont het en wat kost het?

Hypotheek oversluiten betekent dat je je huidige hypotheek aflost met een nieuwe lening, meestal bij een andere geldverstrekker of met een lagere rente. Het loont als het rentevoordeel groter is dan de kosten, zoals boeterente, advies, taxatie en notaris. Het is vaak het gunstigst aan het einde van je rentevaste periode, want dan betaal je meestal geen boeterente. Reken vooraf altijd na wat je netto overhoudt.

Wat is hypotheek oversluiten?

Bij oversluiten los je je bestaande hypotheek (of een deel ervan) vervroegd af met geld uit een nieuwe hypotheek. Je kunt dat doen bij je huidige geldverstrekker of bij een andere. Je sluit dan een nieuwe lening af met nieuwe afspraken over rente, rentevaste periode en looptijd.

Oversluiten is iets anders dan je rente laten verlagen of de rentevaste periode verlengen bij je huidige bank. Dat laatste heet vaak rentemiddeling of renteaanpassing, en komt verderop aan bod. Bij oversluiten start je een nieuw traject met een nieuwe aanvraag. De geldverstrekker toetst dan opnieuw je inkomen, je woning en je andere verplichtingen.

Wanneer loont oversluiten?

Oversluiten is geen vanzelfsprekende winst. Het rendeert meestal als het rentevoordeel over de resterende looptijd groter is dan alle kosten bij elkaar. Een paar situaties waarin het vaker de moeite waard is:

• Je rentevaste periode loopt bijna af. Je kunt dan meestal boetevrij overstappen. Vergelijk het renteaanbod van je bank met andere aanbieders.
• Je rente ligt duidelijk hoger dan de huidige marktrente. Hoe groter het verschil en hoe hoger je restschuld, hoe sneller je de kosten terugverdient.
• Je wilt je hypotheek aanpassen. Denk aan een andere rentevaste periode of het samenvoegen van meerdere leningdelen.
• Je financiële situatie is verbeterd. Door een hoger inkomen of een lagere schuld ten opzichte van de woningwaarde kun je soms een gunstiger rentepercentage krijgen. Dat staat of valt met de voorwaarden van de geldverstrekker.

Let op: alleen kijken naar de maandlast is misleidend. Sluit je een nieuwe lening met een volledig nieuwe looptijd af, dan kan je maandlast dalen terwijl je over de hele looptijd meer rente betaalt. Ook de regels voor hypotheekrenteaftrek spelen mee, bijvoorbeeld de eis dat je de lening aflost binnen maximaal 30 jaar. Voor hypotheken die op of na 1 januari 2013 zijn afgesloten, geldt dat je minimaal annuïtair of lineair moet aflossen om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Bij oversluiten begint de oorspronkelijke termijn van 30 jaar niet opnieuw.

Wat ik zelf belangrijk vind bij het vergelijken van hypotheken, is dat je verder kijkt dan alleen de rente. Stel dat je rentevaste periode afloopt en je huidige bank 4% aanbiedt, terwijl een andere geldverstrekker 3,7% rekent. Bij een hypotheek van € 250.000 scheelt dat in het eerste jaar ongeveer € 750 bruto aan rente, als je de aflossing buiten beschouwing laat. Dat klinkt aantrekkelijk, maar als het oversluiten € 2.500 kost, moet je die kosten eerst terugverdienen. Daarom zou ik altijd beide aanbiedingen volledig laten doorrekenen voordat ik overstap.

Welke kosten komen erbij kijken?

De kosten verschillen per situatie en per aanbieder. Daarom is het verstandig om vooraf een volledig overzicht te vragen.

Vraag aan je adviseur ook of de kosten fiscaal aftrekbaar zijn. Dat hangt af van de aard van de kosten en je persoonlijke situatie. Bij twijfel geeft de Belastingdienst uitsluitsel.

Boeterente: zo werkt het

Boeterente (ook wel rentevergoeding) betaal je als je meer of eerder aflost dan je contract toestaat. Het bedrag is bedoeld om het renteverlies van de geldverstrekker te compenseren. De berekening hangt grofweg af van drie dingen:

1. het verschil tussen je huidige rente en de rente die de bank nu zou rekenen;
2. het bedrag dat je aflost;
3. de resterende duur van je rentevaste periode.

Is de marktrente hoger dan jouw rente, dan is de boeterente vaak laag of nul. Is de marktrente lager, dan kan de boete flink oplopen.

Veel hypotheken kennen een boetevrije ruimte waarbinnen je jaarlijks extra mag aflossen. Het percentage staat in je hypotheekvoorwaarden. Kijk daarvoor in je akte of vraag het na bij je geldverstrekker: bij veel hypotheekverstrekkers mag je jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra aflossen. Het exacte percentage verschilt per aanbieder en hypotheekcontract. Sommige geldverstrekkers staan een hogere boetevrije aflossing toe, bijvoorbeeld wanneer je aflost met eigen geld. Vraag altijd een concrete berekening op voordat je beslist.

Stappenplan: hypotheek oversluiten

1. Verzamel je gegevens. Je hebt je hypotheekoverzicht, rentevaste periode, restschuld, inkomensgegevens en recente woningwaarde nodig.
2. Vraag de boeterente op. Laat de berekening van je huidige geldverstrekker schriftelijk bevestigen, inclusief de datum waarvoor die geldt.
3. Vergelijk aanbieders. Kijk niet alleen naar de rente, maar ook naar voorwaarden, boetevrij aflossen en dienstverlening.
4. Reken de netto besparing uit. Trek alle kosten af van het totale rentevoordeel over de periode die je wilt vergelijken.
5. Laat je adviseren. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan de gevolgen voor je maandlast, je aflossing en je fiscale situatie beoordelen.
6. Dien de aanvraag in. Na goedkeuring en taxatie volgt de offerte. Controleer die goed voordat je tekent.
7. Passeer bij de notaris. De notaris regelt de nieuwe hypotheekakte en het royeren van de oude lening.

Alternatieven voor oversluiten

Soms is oversluiten niet nodig of niet het voordeligst:

• Rentemiddeling of renteverlaging bij je huidige bank. Je houdt dezelfde geldverstrekker, maar krijgt een nieuwe rente. Vraag na welke kosten er zijn en wat het effect op je looptijd is.
• Extra aflossen. Heb je spaargeld over, dan kan aflossen binnen de boetevrije ruimte meer opleveren dan oversluiten.
• Wachten tot het einde van de rentevaste periode. Zo vermijd je boeterente, ook al loopt de rente intussen mee.
• Hypotheek meenemen bij verhuizen. Is dat in je voorwaarden geregeld, dan behoud je soms je lage rente. Laat dit goed doorrekenen.

Stel dat je nog twee jaar vastzit aan een hypotheekrente van 4,5% en je bij oversluiten € 8.000 aan boeterente en andere kosten moet betalen. Als je met een nieuwe hypotheek in die twee jaar slechts € 5.000 aan rente bespaart, ben je financieel niet beter af. In zo'n situatie zou ik liever onderzoeken of wachten tot het einde van de rentevaste periode voordeliger is. Ook extra aflossen binnen de boetevrije ruimte kan interessant zijn, zolang je voldoende spaargeld achter de hand houdt.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn hypotheek altijd oversluiten?

Technisch gezien wel, maar je moet voldoen aan de acceptatie-eisen van de nieuwe geldverstrekker. Die kijkt onder meer naar je inkomen, je vaste lasten en de woningwaarde. Ook kan boeterente de overstap duur maken.

Wanneer is het goedkoopste moment om over te sluiten?

Meestal aan het einde van je rentevaste periode, omdat je dan geen boeterente betaalt. Je kunt je nieuwe rente vaak al enige tijd vooraf vastleggen. Hoe lang precies verschilt per aanbieder: doorgaans ontvang je minimaal drie maanden voor het einde van je rentevaste periode een nieuw renteaanbod van je huidige geldverstrekker. Bij sommige aanbieders kun je de rente al drie tot zes maanden vooraf vastzetten. De exacte termijn en eventuele kosten hangen af van de voorwaarden van de geldverstrekker.

Heb ik een adviseur nodig?

Voor een hypotheek is advies wettelijk gezien belangrijk. Een adviseur helpt je de totale kosten, de gevolgen voor je maandlast en de fiscale effecten te overzien. Zeker bij een complexe situatie, zoals meerdere leningdelen, verbouwingsplannen of een wijziging van je inkomen, is dat verstandig.

Bronnen

• Autoriteit Financiële Markten (AFM) – hypotheekadvies en informatie over oversluiten
• Belastingdienst – hypotheekrenteaftrek en eigen woning
• Rijksoverheid – hypotheek en eigen woning
• Nationale Hypotheek Garantie (Stichting WEW) – voorwaarden en kosten NHG
• Kadaster – hypotheekakte en inschrijving hypotheek