Hypotheekrenteaftrek in 2026: voorwaarden en werking
Met hypotheekrenteaftrek trek je de rente die je betaalt over je eigenwoningschuld af van je belastbaar inkomen in box 1. Daardoor betaal je minder inkomstenbelasting. Je krijgt de aftrek alleen als de woning je hoofdverblijf is en de lening aan bepaalde voorwaarden voldoet, zoals aflossing binnen dertig jaar bij hypotheken van na 2012. Hoeveel je precies terugkrijgt, hangt af van je inkomen en van het maximale aftrektarief.
Wat is hypotheekrenteaftrek?
De hypotheekrenteaftrek is onderdeel van de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting. De rente die je betaalt over een lening voor je eigen woning, mag je aftrekken van je inkomen in box 1. Het gaat dus niet om een korting op de hypotheek zelf, maar om een lagere belastingaanslag.
Daar staat iets tegenover. Wie een eigen woning heeft, krijgt te maken met het eigenwoningforfait. Dat is een bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt, omdat je in je eigen huis woont. Het bedrag is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. In 2026 bedraagt het eigenwoningforfait voor de meeste woningen 0,35% van de WOZ-waarde. Voor woningen met een WOZ-waarde tot € 75.000 gelden lagere percentages van 0% tot 0,25%. Bij woningen met een WOZ-waarde boven € 1.330.000 geldt een verhoogd percentage van 2,35% over het gedeelte boven die grens. Het netto voordeel is dus de betaalde rente min het eigenwoningforfait, vermenigvuldigd met het toepasselijke tarief.
Aan welke voorwaarden moet je voldoen?
Niet elke hypotheek komt in aanmerking. De belangrijkste voorwaarden zijn:
- De woning is je hoofdverblijf. Een tweede woning of een beleggingspand valt er in principe niet onder.
- Het gaat om een eigenwoningschuld. De lening is aangegaan voor de aankoop, bouw of verbetering van je woning, of voor het afkopen van erfpacht of een andere onroerendezaakrecht.
- De lening wordt afgelost. Voor leningen die je op of na 1 januari 2013 hebt afgesloten, moet je de hypotheek in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair aflossen. Zonder die aflossing krijg je geen renteaftrek over die lening.
- Je blijft binnen de maximale aftrekperiode. De rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar.
Heb je je hypotheek vóór 2013 afgesloten? Dan geldt vaak overgangsrecht. Een aflossingsvrije hypotheek uit die tijd kan onder voorwaarden nog steeds in aanmerking komen. Het is verstandig om bij een verhuizing of een aanpassing van je lening na te gaan of je dat overgangsrecht behoudt.
Hoeveel voordeel levert het op?
Het voordeel hangt af van drie dingen: de hoogte van je rente, het eigenwoningforfait en je belastingtarief. Het maximale tarief waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, wordt de afgelopen jaren stapsgewijs verlaagd en ligt lager dan het hoogste belastingtarief in box 1. Dat betekent dat mensen met een hoog inkomen niet meer het volledige topttarief terugkrijgen. Voor 2026 geldt een maximaal aftrektarief van 37,56%. Dit percentage geldt voor mensen die in de hoogste belastingschijf vallen. Bij lagere inkomens hangt het daadwerkelijke voordeel af van het toepasselijke belastingtarief.
De berekening gaat als volgt:
| Stap | Wat je doet |
|---|---|
| 1 | Tel de betaalde hypotheekrente en aftrekbare kosten op |
| 2 | Trek het eigenwoningforfait af (WOZ-waarde × forfaitpercentage) |
| 3 | Het saldo is je aftrekpost in box 1 |
| 4 | Het voordeel is deze aftrekpost × het tarief waartegen je aftrekt |
Is het eigenwoningforfait hoger dan je betaalde rente, bijvoorbeeld omdat je bijna of helemaal bent afgelost? Dan houd je geen aftrekpost over, maar tel je een bedrag bij je inkomen op. Voor een deel van die bijtelling bestaat de zogenoemde Wet Hillen, die het nadeel geleidelijk afbouwt. In 2026 krijg je nog een aftrek van 71,867% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor je eigen woning. Dat betekent dat 28,133% van dit verschil bij je belastbaar inkomen wordt opgeteld. De regeling wordt sinds 2019 stapsgewijs afgebouwd.
Neem bijvoorbeeld iemand met een hypotheek van € 250.000 en een rente van 4%. Dat betekent in het eerste jaar ongeveer € 10.000 aan hypotheekrente, wanneer je de aflossingen voor deze eenvoudige berekening buiten beschouwing laat. Stel dat de woning een WOZ-waarde heeft van € 400.000. Het eigenwoningforfait bedraagt dan € 1.400. Er blijft € 8.600 aan aftrek over. Bij een belastingtarief van 37,56% levert dat ongeveer € 3.230 per jaar op, oftewel € 269 per maand. Dit is een vereenvoudigd rekenvoorbeeld. Het werkelijke voordeel hangt onder meer af van je inkomen, aflossingen en heffingskortingen.
Welke kosten mag je aftrekken?
Naast de rente zelf mag je bepaalde kosten rond je hypotheek aftrekken. Denk aan:
- advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek;
- kosten van de taxatie van de woning;
- notariskosten voor de hypotheekakte;
- kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), voor zover die bij de hypotheek horen;
- periodieke betalingen voor erfpacht, onder voorwaarden;
- de overgangsrente of rente tijdens de bouw.
Deze kosten mag je meestal in het jaar aftrekken waarin je ze betaalt. Kosten voor bijvoorbeeld een verbouwing of een opstalverzekering vallen er niet onder. Controleer bij twijfel op de site van de Belastingdienst welke kosten precies aftrekbaar zijn.
Zo verwerk je de aftrek in je aangifte
Je hoeft de hypotheekrenteaftrek niet apart aan te vragen. Je verwerkt hem in je aangifte inkomstenbelasting. Dat gaat zo:
- Verzamel je gegevens. Je krijgt van je geldverstrekker een jaaroverzicht met de betaalde rente. Heb je net een huis gekocht, bewaar dan ook de nota's van de notaris, taxateur en adviseur.
- Zoek de WOZ-waarde op. Dit is de waarde die op je WOZ-beschikking staat voor het juiste peiljaar. Voor de aangifte inkomstenbelasting over 2026 gebruik je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025. Deze staat op de WOZ-beschikking die je begin 2026 van je gemeente hebt ontvangen.
- Vul de gegevens in bij "Eigen woning". In de aangifte vul je de WOZ-waarde, de rente en de kosten in. Vaak is een deel al vooraf ingevuld.
- Controleer de berekening. Kijk of het aantal maanden dat je in de woning woonde klopt, vooral als je dat jaar bent verhuisd.
- Overweeg een voorlopige teruggaaf. Wil je het voordeel maandelijks ontvangen in plaats van achteraf? Dan kun je een voorlopige teruggaaf aanvragen bij de Belastingdienst.
Stel dat je halverwege het jaar verhuist en je oude woning verkoopt. Je krijgt dan te maken met twee woningen, verschillende hypotheekbedragen en mogelijk twee jaaroverzichten van geldverstrekkers. Wat ik in zo'n situatie vooral belangrijk vind, is dat je goed controleert vanaf welke datum je recht hebt op hypotheekrenteaftrek voor de nieuwe woning en wanneer de aftrek voor de oude woning stopt. Ook eventuele overwaarde moet je meenemen. Ik zou daarom alle documenten van de verkoop en aankoop bewaren en de vooraf ingevulde gegevens van de Belastingdienst niet zomaar overnemen.
Wanneer verandert je aftrek?
Een aantal situaties heeft invloed op wat je mag aftrekken:
- Verhuizing. Verkoop je je huis met overwaarde en koop je een duurdere woning, dan moet je de winst gebruiken voor de nieuwe woning. Gebeurt dat niet, dan kan een deel van je nieuwe lening niet meer aftrekbaar zijn (de bijleenregeling).
- Scheiding. Als je partner de woning overneemt, verandert wie de rente mag aftrekken. Er gelden aparte regels voor de periode van twee jaar na het uiteengaan. Verlaat je de gezamenlijke woning terwijl je ex-partner er blijft wonen, dan kun je onder voorwaarden nog maximaal twee jaar na je vertrek de hypotheekrente over jouw aandeel aftrekken. Daarna vervalt in principe de aftrek voor de verlaten woning. De exacte gevolgen hangen af van het eigendom, wie de rente betaalt en eventuele alimentatieafspraken.
- Verlenging of oversluiten. Sluit je je hypotheek over of pas je de looptijd aan, dan kunnen de oude voorwaarden vervallen. Check dit vooraf bij een adviseur.
- Einde van de aftrekperiode. Na het verstrijken van de maximale periode van 30 jaar mag je voor die lening geen rente meer aftrekken.
Het fiscale stelsel verandert regelmatig. Politieke plannen over verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek zijn vaak onderwerp van debat. Reken daarom bij een grote beslissing niet blind op de huidige regels, maar kijk wat de actuele situatie is.
Veelgestelde vragen
Kan ik hypotheekrenteaftrek krijgen voor een tweede woning?
In de regel niet. De eigenwoningregeling geldt voor de woning waar je hoofdverblijf is. Voor een tweede huis of een verhuurd pand gelden andere regels, bijvoorbeeld in box 3. Vraag bij twijfel advies aan de Belastingdienst of een fiscaal adviseur.
Mag ik de aftrek behouden als ik mijn hypotheek volledig heb afgelost?
Zonder hypotheekrente is er geen aftrek meer. Het eigenwoningforfait blijft wel gelden, tenzij de Wet Hillen nog voor een deel compensatie biedt. Hoe dat in jouw situatie uitpakt, kun je laten berekenen door een hypotheek- of belastingadviseur.
Moet ik de aftrek elk jaar opnieuw aanvragen?
Je verwerkt de aftrek elk jaar in je aangifte inkomstenbelasting. Heb je een voorlopige teruggaaf, dan moet je die aanpassen als je hypotheek, rente of inkomen verandert.