Maximale hypotheek berekenen: zo werkt het in 2026

Je maximale hypotheek bereken je door je bruto toetsinkomen te combineren met de toetsrente, de looptijd en de leennormen van het Nibud. Geldverstrekkers trekken daarbij je andere verplichtingen af, zoals een studieschuld of een persoonlijke lening. Een online rekentool geeft een eerste indicatie, maar de uitkomst bij een bank kan afwijken. Hieronder lees je hoe de berekening werkt, welke stappen je doorloopt en waar je op let.

Hoe wordt je maximale hypotheek bepaald?

De regels voor hoeveel je maximaal mag lenen zijn in Nederland wettelijk vastgelegd. Elk jaar worden de leennormen aangepast, op basis van een advies van het Nibud. Elke geldverstrekker moet zich aan die normen houden. Je kunt dus niet bij de ene bank structureel meer lenen dan bij de andere, al kunnen er verschillen zijn in hoe een bank je inkomen of verplichtingen beoordeelt.

De berekening draait om één vraag: welk deel van je bruto inkomen kun je verantwoord kwijt aan woonlasten? Dat percentage (de woonquote) is afhankelijk van je inkomen en van de rente. De normen gaan uit van een annuïtaire hypotheek met een looptijd van 30 jaar. Het maximale percentage en de actuele toetsrente staan in de tabellen van het Nibud en de Rijksoverheid. In 2026 gelden nieuwe leennormen die rekening houden met inkomen, hypotheekrente, huishoudsituatie en energielabel. Bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar bedraagt de toetsrente in het vierde kwartaal van 2026 5%. Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer wordt doorgaans de aangeboden hypotheekrente gebruikt. De woonquote verschilt per inkomen en rentepercentage en is daarom niet voor iedereen gelijk.

Stappenplan: zo bereken je je leenruimte

1. Bepaal je toetsinkomen. Dit is je vaste bruto jaarinkomen. Heb je een partner en koop je samen, dan tellen beide inkomens mee.
2. Inventariseer je verplichtingen. Denk aan studieschuld, doorlopend krediet, autolease en alimentatie. Ze verlagen je leenruimte.
3. Zoek de woonquote op. In de tabellen van het Nibud zie je welk deel van je inkomen naar woonlasten mag, bij jouw inkomen en de geldende rente.
4. Kies de rentevaste periode. De toetsrente hangt hiervan af. Bij een korte rentevaste periode wordt vaak met een hogere toetsrente gerekend dan bij een lange.
5. Bereken de maximale lening. De rekentool rekent het maximale maandbedrag om naar een hypotheekbedrag, met 30 jaar looptijd.
6. Houd rekening met je eigen geld. Kosten koper, zoals overdrachtsbelasting, notaris en taxatie, betaal je meestal niet uit de hypotheek. In 2026 bedraagt de overdrachtsbelasting 2% als je de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. Kopers van 18 tot 35 jaar kunnen eenmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling als de woningwaarde maximaal € 555.000 bedraagt en zij aan de overige voorwaarden voldoen. Voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, zoals een tweede woning of verhuurwoning, geldt in 2026 een tarief van 8%.

Neem bijvoorbeeld een stel dat samen € 75.000 bruto per jaar verdient en een huis wil kopen. Een online hypotheekberekening geeft een eerste indicatie van hoeveel ze kunnen lenen. Maar stel dat een van beiden nog een studieschuld heeft en daarnaast een auto leaset. Dan kan de uiteindelijke hypotheek lager uitvallen dan verwacht. Ik zou daarom nooit alleen afgaan op het maximale bedrag dat een rekentool laat zien. Laat een hypotheekadviseur ook de studieschuld, vaste verplichtingen en het energielabel meenemen. Zo weet je beter hoeveel je daadwerkelijk kunt besteden.

Wat beïnvloedt de uitkomst?

Niet alleen je salaris bepaalt je leenruimte. De onderstaande factoren hebben meestal de meeste invloed.

Ook je soort dienstverband speelt een rol. Met een vast contract is de beoordeling meestal eenvoudig. Heb je een tijdelijk contract of ben je zzp'er, dan kijkt de geldverstrekker vaak naar een werkgeversverklaring, een intentieverklaring of het gemiddelde winstniveau over meerdere jaren. Welke bewijsstukken nodig zijn, verschilt per geldverstrekker.

Extra leenruimte bij een energiezuinige woning

Voor woningen met een goed energielabel kan de leenruimte hoger uitvallen, omdat de verwachte energielasten lager zijn. Ook mag je onder voorwaarden extra lenen om een woning te verduurzamen. Het gaat om een aanvullend bedrag boven de marktwaarde van de woning. In 2026 mag je voor de aankoop van een woning met energielabel C of D € 5.000 extra lenen, bij A of B € 10.000, bij A+ of A++ € 20.000, bij A+++ € 25.000 en bij A++++ € 30.000. Voor een woning met A++++ en een energieprestatiegarantie van minimaal 10 jaar kan dit oplopen tot € 40.000. Bij energielabel E, F of G geldt geen extra leenruimte voor de aankoop op basis van het energielabel. Voor verduurzaming mag je afhankelijk van het bestaande energielabel € 10.000 tot € 20.000 extra lenen. Bij A+++ en A++++ geldt hiervoor geen aanvullende leenruimte.

Dit kan de maximale hypotheek flink beïnvloeden. Vraag een adviseur daarom altijd om beide scenario's door te rekenen: de woning zoals die nu is, en met de verduurzamende maatregelen die je wilt uitvoeren. Controleer ook of je voor die maatregelen in aanmerking komt voor een subsidie, bijvoorbeeld via de Rijksoverheid of je gemeente. In 2026 kun je via de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) onder voorwaarden subsidie krijgen voor onder meer woningisolatie, een (hybride) warmtepomp, zonneboiler en aansluiting op een warmtenet. Sinds 2026 is ook subsidie mogelijk voor energiezuinige ventilatie in combinatie met isolatiemaatregelen. De hoogte van de subsidie verschilt per maatregel. Daarnaast kunnen gemeenten eigen subsidies aanbieden.

Maximaal lenen is niet hetzelfde als verstandig lenen

De uitkomst van de berekening is een bovengrens, geen advies. De leennormen houden rekening met een gemiddeld huishouden, niet met jouw persoonlijke uitgaven. Denk bijvoorbeeld aan kinderopvang, een auto, vakanties of de wens om minder te gaan werken.

Een paar punten om bij stil te staan:

• Je netto maandlast. Reken uit wat je na belasting en eventuele hypotheekrenteaftrek werkelijk per maand betaalt. Het belastingvoordeel hangt af van je inkomen en de regels voor de hypotheekrenteaftrek. In 2026 bedraagt het maximale tarief voor hypotheekrenteaftrek 37,56%. Dit geldt ook voor mensen die in de hoogste belastingschijf vallen. Het werkelijke belastingvoordeel kan lager uitvallen, bijvoorbeeld door het eigenwoningforfait en je persoonlijke fiscale situatie.
• Rentewijzigingen. Na afloop van je rentevaste periode kan de rente hoger zijn. Kijk hoe je maandlast dan uitpakt.
• Buffer. Houd geld achter de hand voor onderhoud en onverwachte uitgaven. Een koopwoning brengt kosten mee die bij huur niet voor jou zijn.
• Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met NHG betaal je vaak een lagere rente, maar de woning moet onder een bepaalde grens blijven. In 2026 bedraagt de NHG-grens € 470.000. Wanneer je energiebesparende voorzieningen meefinanciert, kan de maximale hypotheek met NHG oplopen tot € 498.200. De eenmalige borgtochtprovisie bedraagt 0,4% van het hypotheekbedrag.

Laat de definitieve berekening door een onafhankelijk hypotheekadviseur doen. Een adviseur kijkt naar je totale financiële situatie en weet hoe geldverstrekkers de regels in de praktijk toepassen. Kijk bij het kiezen van een adviseur of die is geregistreerd bij de AFM.

Veelgestelde vragen

Kan ik meer lenen dan de rekentool aangeeft?

Meestal niet, omdat de leennormen voor alle geldverstrekkers gelden. Wel kan de uitkomst verschillen als je inkomen of verplichtingen anders worden beoordeeld. Heb je bijvoorbeeld een flexibel inkomen of een studieschuld, dan kan een adviseur nagaan welke geldverstrekker het gunstigst rekent.

Telt mijn studieschuld mee?

Ja. Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek, omdat de maandlast ervan meetelt in de berekening. Hoe zwaar die meeweegt, hangt af van het bedrag, de rente en de regeling waaronder je terugbetaalt. Sinds 2024 kijken geldverstrekkers in principe naar de werkelijke maandlast die je aan DUO betaalt. Dat geldt ook in 2026. In bijzondere situaties, bijvoorbeeld wanneer je nog niet hoeft af te lossen of tijdelijk minder betaalt vanwege je draagkracht, berekent de geldverstrekker een maandlast op basis van de actuele schuld, rente en resterende looptijd. Een extra aflossing op je studieschuld kan daardoor je maximale hypotheek verhogen.

Mag ik de kosten koper meefinancieren?

In de regel moet je de kosten koper uit eigen middelen betalen. Je mag maximaal lenen tot een percentage van de marktwaarde van de woning, met uitzondering van extra leenruimte voor verduurzaming. In 2026 bedraagt de maximale loan-to-value (LTV) 100% van de marktwaarde van de woning. Voor energiebesparende maatregelen kan dit onder voorwaarden oplopen tot 106% van de woningwaarde. Het bedrag boven de 100% moet dan daadwerkelijk worden besteed aan de verduurzaming van de woning. Informeer bij een adviseur naar de actuele regels en eventuele uitzonderingen.

Bronnen

• Nibud – Leennormen en hypotheekberekening
• Rijksoverheid – Hypotheek afsluiten en leennormen
• Belastingdienst – Hypotheekrenteaftrek en eigen woning
• Autoriteit Financiële Markten (AFM) – Hypotheekadvies en adviseursregister
• Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG) – Voorwaarden Nationale Hypotheek Garantie